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Conheça as novidades da nova “lei do distrato”

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Principais mudanças trazidas pela Lei 13.786/18 que disciplina o distrato nos contratos de compra e venda e similares

A insegurança jurídica se intensificou na última década em relação aos contratos imobiliários. Nesse período verificamos um grande incremento da indústria da construção civil, gerando aumento considerável na quantidade de conflitos judiciais em razão de interpretações judiciais nem sempre em consonância com as cláusulas dos contratos celebrados.

Para pacificar as principais questões relacionadas ao tema em 27 de dezembro de 2018, o governo federal sancionou a Lei 13.786, sendo disciplinadas regras atinentes aos negócios jurídicos que envolvem imóveis, alterando também, por consequência, as leis federais  4.591/64e 6.766/79, que versam, respectivamente, acerca da incorporação imobiliária e o parcelamento do solo urbano (loteamentos)

Outra inovação importante da Lei 13.786 é a que trata do direito do adquirente à informação sobre aspectos essenciais da contratação; a admissão da comissão de corretagem e da cláusula de tolerância; o direito de arrependimento; o distrato e a retenção de valores pagos.

Agora os contratos imobiliários deverão conter quadro-resumo que contemple os  principais dados relativos ao negócio jurídico celebrado; os valores envolvidos; qualificação do imóvel; prazos; extinção do vínculo contratual e as suas consequências.

O que deverá constar no quadro – resumo do contrato de forma clara e destacada?

As primeiras informações serão relativas ao preço total a ser pago, a forma de quitação, aos valores e vencimentos das parcelas com destaque para o montante de entrada à vista.

A segunda informação deverá ser sobre o índice da correção monetária aplicável e quando houver mais de um , o período de aplicação de cada , assim como as taxas de juros eventualmente estipuladas, especificando se mensais ou anuais, nominais ou efetivas e o sistema de amortização.

O quadro-resumo deverá também possuir a informação referente à corretagem, condições de pagamento e identificação precisa do beneficiário. O contratante terá também o direito de ter conhecimento prévio sobre o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula e a identificação do cartório competente.

Deverão ser explicitadas as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vincule como garantia real do financiamento destinado à construção.

O termo final para a obtenção do habite-se e os efeitos contratuais da intempestividade deverão ser comunicados ao adquirente, bem como o prazo para a quitação das suas obrigações.

O direito de arrependimento e as consequências da rescisão contratual devem estar informados de forma clara com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para a devolução de valores ao adquirente.

Identificada a ausência de quaisquer de qualquer uma destas informações, no prazo de 30 dias, será possível o aditamento do contrato, findo o qual, se não regularizado, caracterizar-se-á justa causa para rescisão.

A cláusula de tolerância, que já constava na maioria dos contratos imobiliários e nas interpretações jurisprudenciais, foi normatizada pelo legislador, admitindo a entrega do bem em até 180 dias corridos da data contratual para a conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuada, de forma clara e destacada, “não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador”.

E após 180 dias de atraso contratual para a entrega da obra ?

Ultrapassado este prazo, poderá ser promovida a resolução do contrato pelo adquirente, desde que não tenha dado causa ao atraso, sem prejuízo da devolução, em até 60 dias corridos contados, da integralidade de todos os valores pagos e da multa, com as correções devidas.

Na hipótese de se estender por prazo superior a 180 dias e não se tratando de resolução do vínculo jurídico, será devida ao adquirente adimplente indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, atualizando-se conforme índice estipulado em contrato.

A mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma, poderá ser cumulado com a multa que trata da inexecução total da obrigação.

Os contratos firmados em stands de venda, ou fora do estabelecimento comercial, admitirão o direito de arrependimento por parte do adquirente, que deverá ser exercido durante o prazo “improrrogável de 7 dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem”.

Para a sua formalização, exige-se que o adquirente encaminhe carta registrada, com aviso de recebimento, considerado dia da postagem como data inicial da contagem do prazo. No entanto, poderão as partes, em comum acordo, definir condições diferenciadas das mencionadas, por meio de instrumento específico de distrato, desde que não se caracterize abuso de direito pelo fornecedor.

Os efeitos jurídicos do desfazimento do contrato, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação por parte do adquirente, foram arregimentados no que tange aos prazos e devolução de valores, deduzida a integralidade da comissão de corretagem.

A nova “Lei dos Distrato” se aplica a contratos assinados antes de sua publicação ou apenas a contratos posteriores a 27-12-2018?

A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos anteriores à sua vigência. E é assim porque os fatos são regidos pelas leis da época dos fatos. Há precedentes no sentido de que a lei nova não se aplica a contratos pretéritos, nem mesmo quanto a efeitos futuros desses contratos (STJ, REsp nº 45.666 e STF, 134.570, apenas para exemplificar)

Portanto, apenas contratos assinados após o advento da Lei nº 13.786/2018 serão por ela regidos.

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Hugo Gaspar

Advogado no escritório João Alexandre de Vasconcellos Advogados Associados, especialista em Relações de Consumo e Direito bancário.